軽井沢の土地価格はエリアでどう違う？公示地価で見る駅・地区別ランキングと北軽井沢という選択肢

こんにちは、シバタエステート（@shibataestate）です。

「軽井沢に別荘を持ちたい」と考えたとき、最初にぶつかる壁が「どのエリアを選べばいいのか」という問題です。

軽井沢町は同じ町内でも、駅からの距離や地区によって土地価格に数倍の差があります。

この記事では、国土交通省が公表する公示地価・基準地価という客観的なデータをもとに、軽井沢町内の駅・地区別の価格を整理します。

さらに、軽井沢町に隣接する群馬県側の北軽井沢・嬬恋エリアについても、土地価格の実情を紹介します。

軽井沢町の土地価格
まず全体像を把握する

国土交通省が毎年発表する公示地価によると、軽井沢町（長野県北佐久郡）の2026年（令和8年）の地価は、町全体の平均で坪単価約30万8,057円となっています。これは住宅地・商業地を含めた町全体の平均値です。

住宅地に限ると坪単価約23万5,647円、商業地に限ると坪単価約52万5,289円という公示地価が示されています。

ただし、これはあくまで町全体の平均であり、実際には駅からの距離や地区によって、価格には数倍の開きがあります。

公示地価で見る軽井沢町
駅別ランキング

軽井沢町内には3つの駅があり、公示地価のデータでは、駅ごとの坪単価平均に以下のような差が出ています。

軽井沢駅周辺がもっとも高く、信濃追分駅周辺はその4分の1以下という結果になっています。

軽井沢駅から離れるほど、坪単価が下がっていく傾向が明確に出ています。

公示地価で見る軽井沢町
地区別データ

公示地価では、地区単位でも坪単価が公表されています。

このように、軽井沢町内であっても地区によって坪単価には数倍の差があります。

なお、軽井沢町には追分・軽井沢・軽井沢東・峠町・中軽井沢・長倉・発地・茂沢という8つの町名（大字）があり、公示地価のデータが公開されている地区は一部に限られます。

軽井沢駅周辺と郊外
なぜ価格差が生まれるのか

軽井沢駅周辺と郊外エリアとで、坪単価に4倍以上の差が生まれる背景には、いくつかの要因が重なっています。

軽井沢駅は北陸新幹線が停車し、東京駅から約1時間というアクセスの良さがあります。

駅周辺には旧軽井沢銀座をはじめとした商業エリアも広がっており、生活インフラの利便性が価格に反映されています。

一方、信濃追分駅周辺や長倉・発地といった地区は、しなの鉄道のみの停車駅であったり、駅から距離があったりするため、利便性の面では軽井沢駅周辺に及びません。

その分、静かで自然に囲まれた環境を求める人に選ばれているエリアでもあります。

地価の変動率に注目すると、軽井沢町全体で前年から+12.50%という上昇が記録されており、駅から離れたエリアでも同様に上昇傾向が続いています。

町全体としての人気・需要の高まりが、エリアを問わず地価に反映されている状況です。

北軽井沢・嬬恋エリアの土地価格

軽井沢駅から車で約30分、群馬県側に進むと、北軽井沢や嬬恋村に広大な別荘地が広がっています。

行政区分としては軽井沢町とは別の自治体（群馬県吾妻郡長野原町・嬬恋村）です。

弊社シバタエステートが作成した北軽井沢エリアの事業環境調査資料によると、北軽井沢エリアの土地価格は坪単価1.5万円〜5万円程度。

軽井沢町の土地相場（坪単価約30万円）と比較した場合、土地取得コストを6分の1から20分の1程度に抑えられます。

北軽井沢・嬬恋エリアにはプリンスランド・大学村をはじめとした別荘地が広がり、エリア全体で約1万戸の別荘が存在するとされています。

標高1,000m前後の高原に位置し、軽井沢と同様に夏は涼しい避暑地としての気候条件を持っています。

近年は、ZOZOグループ出身者が手がける高級宿泊施設や、海外資本のホテルブランドが運営委託契約を結んだリゾート施設など、大型の投資が相次いで進出していることも特徴の一つです。

軽井沢町と北軽井沢
価格比較表

ここまでのデータを整理すると、以下のようになります。

軽井沢町内でもっとも坪単価の低い信濃追分駅周辺（8万6,280円）と比較しても、北軽井沢エリアはその価格の半分以下の低い価格帯にあることがわかります。

エリアを選ぶときに
考えておきたいこと

エリアを選ぶ際は、価格だけでなく、以下のような視点で考えることをおすすめします。

駅への近さや商業施設へのアクセスを重視するのであれば、軽井沢駅周辺が第一候補になります。

価格は高くなりますが、生活の利便性は最も高いエリアです。

静かな環境と自然の豊かさを重視しつつ、軽井沢町内で予算を抑えたいのであれば、信濃追分駅周辺や長倉・発地といった地区も選択肢に入ります。

さらに予算を抑えて、広い敷地やゆとりのある建物を求めるのであれば、北軽井沢・嬬恋エリアも検討の価値があります。

軽井沢とは行政区分の異なるエリアですが、避暑地としての気候条件は共通しており、近年は移住者の増加やワーケーション需要の高まりも見られます。

まとめ

軽井沢町の土地価格は、公示地価のデータで見ると、駅やエリアによって坪単価に4倍以上の差があります。

軽井沢駅周辺が最も高く、信濃追分駅や長倉・発地といった郊外エリアは比較的抑えられた価格帯です。

さらに視野を広げると、軽井沢町に隣接する北軽井沢・嬬恋エリアも、坪単価という点では軽井沢町内のどのエリアよりも抑えられた価格帯にあります。

シバタエステートは北軽井沢・嬬恋エリアを専門とする地元不動産会社です。

エリアごとの特性や具体的な物件については、お気軽にご相談ください。

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